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Derechos y consejos para el arrendador de vivienda

1. ¿Tengo un apartamento en la playa, que he alquilado como vivienda, y los inquilinos sólo lo ocupan tres meses al año, se considera este contrato como arrendamiento de vivienda? 
El contrato de arrendamiento de vivienda es aquel que recae sobre una edificación habitable cuyo destino sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. Siendo por tanto esencial la destinación que se vaya a dar al inmueble, este hecho debe quedar reflejado con claridad en el contrato. En este sentido el arrendatario debe ocupar la vivienda de forma efectiva, de no hacerlo así, como parece que es el caso (por ejemplo: si destina la vivienda exclusivamente a un uso vacacional o la mantiene vacía) el arrendador podrá dar por terminado el contrato.

2. Quiero alquilar una vivienda de mi propiedad y querría saber cuál es el plazo más favorable a mis intereses.
Para contestar esta pregunta deben analizarse diversos factores. A la vista de la legislación actual debe tener en cuenta que la duración pactada en el contrato es obligatoria para ambas partes. Además dicha legislación prevé que la duración mínima será de 5 años si así lo desea el arrendatario porque éste tendrá derecho a prorrogar el contrato hasta alcanzar ese período. En consecuencia, cabe concluir que lo más apropiado será fijar la duración más larga posible hasta llegar a los 5 años, porque te vas a ver obligado a cumplir ese plazo si así lo desea tu inquilino. Interesa por tanto que el arrendatario se comprometa por el mayor tiempo posible, dado que de este modo se obliga a respetar el plazo pactado y pagar la renta en todo caso, aún cuando deje de ocupar la vivienda. 

3. ¿Alquilé una vivienda hace dos años y ahora preciso ocupar la misma para vivir allí con mi familia, puedo no respetar el plazo mínimo de 5 años que firmé en su día?
Sí, existe esta posibilidad si así se hizo constar expresamente en el contrato. El pacto debería haber recogido que si el arrendador precisa ocupar la vivienda para atender su necesidad de vivienda permanente, no cabrá la prórroga hasta alcanzar el período de 5 años. Si no se recogió esta claúsula de forma expresa en el contrato, y a diferencia de la legislación anterior, habría que respetar obligatoriamente el plazo de prórrogas fijado por la ley. 

4. ¿Querría saber cuáles son los pactos más usuales que se acostumbran a incluir en los arrendamientos y que favorezcan mis intereses como arrendador?
Conviene saber que la posibilidad de pacto queda bastante restringida por la ley y si los pactos alcanzados perjudican al arrendatario, se considerarían nulos. Entre las estipulaciones que sí pueden recogerse destacaríamos: 

a. Para todos los contratos de arrendamiento:

• En el contrato puede estipularse la actualización de la renta, si bien durante los 5 primeros años, ésta debe venir necesariamente referida al Índice de Precios al Consumo (I.P.C) y ser anual. Pasado este plazo, la renta se actualizará por el sistema libremente fijado por las partes, debe tenerse en cuenta esta previsión porque si nada se dice se seguirá actualizando con el índice apuntado.
• Puede pactarse que sean a cargo del arrendatario los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas, responsabilidades y tributos, no susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios.

b. Si el contrato tiene una duración superior a los 5 años, puede pactarse además lo siguiente:

• Se admite el pacto por el que el arrendatario renuncia a los derechos de tanteo y retracto (ambos otorgan un derecho de adquisición preferente al arrendatario con relación a esa vivienda).
• Se puede pactar una indemnización por desistimiento del arrendatario antes del plazo de finalización del contrato, ésta puede ser como máximo de 1 mensualidad de la renta en vigor por cada año que reste de cumplir. Si no se menciona expresamente no existirá este derecho, pero por otro lado, no se puede pactar una indemnización superior que la comentada.
• Puede pactarse que no exista derecho de subrogación en caso de fallecimiento del arrendatario, o que el contrato se extinguirá a los 5 años si el fallecimiento se ha producido antes de esa fecha.
• Cabe pactar que el arrendamiento se extinguirá si se enajena la vivienda, aunque el comprador deberá soportar el arrendamiento durante 5 años desde la firma inicial del contrato.

5. ¿No estoy contento con los inquilinos actuales y querría saber en qué supuestos puedo resolver el contrato?
Se podrá resolver el contrato en los siguientes supuestos:

• Por falta de pago de la renta, de las cantidades que correspondan al arrendador o de la fianza o su actualización.
• Por subarriendo o cesión inconsentida por el arrendatario.
• Por la realización de daños causados intencionadamente por el arrendatario o por la realización de obras no consentidas por el arrendador, cuando su autorización resulte necesaria.
• Por la realización en la vivienda de actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
• Cuando la vivienda deje de destinarse por el arrendatario a satisfacer sus necesidades de vivienda permanente.

6. ¿El inquilino de mi vivienda ha realizado obras sin comunicármelo, qué puedo hacer? 
Además de permitirte la resolución del contrato, podrás exigir que se repongan las cosas al estado anterior, o bien beneficiarte de dichas obras sin deber asumir ningún coste por ellas.

Si eres socio del RACC y tienes cualquier duda legal puedes llamar al servicio de Asistencia Jurídica del RACC al 902.106.106.

Última revisión junio 2006