Alquiler de un piso en una zona de mercado tensionado

¿Tienes un piso en una zona de mercado tensionado y quieres alquilarlo? Debes saber que hay cambios legales importantes. La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, es la primera ley estatal sobre vivienda desde la Constitución y regula, entre otras cosas, los precios máximos de alquiler en áreas donde la vivienda no es asequible. Esta ley entró en vigor el 26 de mayo de 2023, y sus medidas afectan tanto a inquilinos como a propietarios.

En este artículo te explicamos cómo afecta la ley a los propietarios, qué es una zona de mercado tensionado y cómo aplicar el índice de referencia de precios del alquiler.

Qué significa “zona de mercado residencial tensionado”

Se trata de áreas donde no hay vivienda asequible para los habitantes locales. Para declarar una zona tensionada se requiere que:

• La carga media del alquiler o la hipoteca supere el 30% de los ingresos medios del hogar.
• El precio de compra o alquiler haya crecido en los últimos cinco años al menos tres puntos porcentuales por encima del IPC de la comunidad autónoma.

En Cataluña, puedes consultar las zonas de mercado tensionado en el Visor de municipios declarados zonas de mercado residencial tensionado.

Índice de referencia de precios del alquiler

Una de las novedades más importantes es la entrada en vigor del índice de referencia de precios del alquiler, publicado por el Estado en su Boletín Oficial (BOE) y obligatorio desde el 16 de marzo de 2024. Este índice fija el precio máximo del alquiler en las zonas de mercado tensionado y evita que la renta se pacte libremente.

La aplicación se realiza en función del tipo de propietario:

1. Gran tenedor (GT)

En zonas tensionadas como Barcelona, se considera gran tenedora la persona física o jurídica que tenga cinco o más viviendas. Para estas propiedades la renta será la menor de:

• La que marque el índice de referencia estatal.
• La renta actualizada del último contrato de arrendamiento vigente en los últimos cinco años.

Si no hubo contrato en los últimos cinco años, se aplica directamente el índice estatal.

2. Propiedades que no pertenecen a grandes tenedores

Deben aplicar la renta del último contrato vigente de los últimos cinco años. Si el índice de referencia marca una renta inferior, la propiedad puede optar voluntariamente por aplicarla. En caso de no haber contratos previos, se aplicará el índice estatal. Toda la información oficial se puede consultar en el índice de referencia de precios del alquiler del Estado.

Contratos de alquiler afectados por la nueva regulación

El Real Decreto Ley 1/2025, vigente desde el 30 de enero de 2025, regula los contratos de alquiler firmados en zonas tensionadas a partir de esa fecha.

• Los contratos anteriores al 30 de enero de 2025 no están afectados, aunque los anuncios deben adaptarse antes del 4 de febrero de 2025.
• La regulación solo aplica a viviendas, no a locales comerciales, garajes o alquileres de temporada.

Si la vivienda no ha sido arrendada en los últimos cinco años, el índice estatal se aplica de forma obligatoria, independientemente del tipo de propietario.

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Protege tu vivienda y simplifica la gestión

Cuando alquilas una vivienda es recomendable contar con asesoramiento legal y protección frente a imprevistos. El Equipo de Asistencia Jurídica del RACC puede ayudarte a interpretar la ley y aplicar correctamente el índice de referencia. Puedes contactar con él en el 900 242 242, opción 4.

Además, para asegurar tu piso y otros bienes frente a daños o incidentes, en RACC Seguros encontrarás pólizas de hogar adaptadas a propietarios que alquilan su vivienda.

Preguntas frecuentes sobre alquileres en zonas tensionadas

1. ¿Qué pasa si mi vivienda no está en una zona tensionada?
   En este caso, la renta se pacta libremente entre propietario e inquilino.
2. ¿Quién se considera gran tenedor en Barcelona?
   En zonas tensionadas, se considera gran tenedora (GT) la persona física o jurídica que posea cinco o más viviendas. En otras áreas, se considera GT quien tenga más de diez inmuebles o más de 1.500 m² residenciales.
3. ¿A qué contratos se aplica el índice de referencia?
   A los contratos firmados a partir del 30 de enero de 2025 en zonas de mercado tensionado.
4. ¿Dónde puedo consultar el índice de referencia actualizado?
   En el portal del Ministerio de Vivienda y en el BOE.